Lahusvaraga tehing võib vajada abikaasa nõusolekut

Selle aasta jaanuarist hakkas varaühisuse varasuhtes kehtima seadusemuudatus, mis puudutab abikaasade lahusvara. Mida see regulatsioon täpsemalt kujutab, selgitab Eversheds Ots&Co advokaat Lennart Oja:

Seadusemuudatuse kohaselt tuleb abikaasal tema lahusvaraks oleva kinnisvaraga teatud tehinguteks saada abikaasa nõusolek. Seda olukorras, kus kinnisvara on pere eluase või kui seda kasutab vara omanikuks mitteolev abikaasa. Oluline on teada, et see piirang kehtib kinnisvara puhul, mis on omandatud peale kõnealuse muudatuse jõustumist, st 1. jaanuari 2015. Enne seda kuupäeva abikaasa lahusvarasse omandatud kinnisvaraga tehingute tegemiseks ei tule teiselt abikaasalt endiselt nõusolekut küsida.

Millisteks tehinguteks on nõusolekut vaja?

Teise abikaasa nõusolekut nõuab seadus näiteks müügi, kingi, vahetuse, hüpoteegi või ka servituutide (teiste isikute kasutusõigused) seadmisel. Samuti käib siia alla üürile või rendile andmine ning nende lepingute lõpetamine. Loetlesin vaid mõned, kuid tegelikus elus tuleb iga tehingu korral kontrollida teise abikaasa nõusoleku vajadust.

Mis siis, kui seda nõusolekut ei ole?

Kui abikaasa teeb tehingu ilma teise abikaasa nõusolekuta, on tehing üldjuhul tühine. See tähendab, et tehingust ei teki õiguslikke tagajärgi – ostja ei saa omanikuks, hüpoteegipidaja ei omanda hüpoteeki, üürileping ei anna selle pooltele õigusi ega kohustusi, samuti ei lõpeta üüri- ega rendilepingu lõpetamise teade vastavat lepingut.

Kõnealuse lisapiirangu eesmärk on vajadus kaitsta perekonna elukohta. Muudatus peaks vältima olukordi, kus abikaasa saab üksinda temale kuuluva, kuid pere eluasemeks oleva kinnisvara võõrandada või seda koormata.

Kuidas saab tagada kinnisvaratehingute usaldusväärsust - tõenäoliselt suurendab kõnealune muudatus kohtuvaidluste arvu?

Toon elulise näite. Hüpoteegipidaja annab hüpoteegi tagatisel laenu. Hüpoteek seatakse ühe abikaasa lahusvaraks olevale korteriomandile. Sõlmitakse notariaalne tehing, mille puhul notar tuvastab, et tegemist on omaniku lahusvaraga. Omanik kinnitab, et korteriomandit ei kasuta tema pere ega ka abikaasa eraldi.

Seega poleks nagu vajadust omaniku abikaasat tehingu tegemisse kaasata. Seda, kas see vajadus ka tegelikult puudub, ei ole tehingu ajal võimalik kontrollida. Probleem on selles, et ei eksisteeri mingit mehhanismi, mille abil teha tehingu ajal kindlaks, kas pere või teine abikaasa korteriomandit kasutab. Notaril on sel juhul tehingu tõestamise kohustus. Notar saab lähtuda vaid omaniku kinnitustest. Kui need tegelikkusele ei vasta, on tehing tühine. See aga selgub üldjuhul alles tagantjärgi. Notar ei saa tagada kinnituste õigsust.

Seega, isegi kui tegu on notariaalselt tõestatava tehinguga, ei saa teine pool olla kindel, et tehing kehtib ja ta on saanud seda, mida lepingus talle lubati.

Tehingu teise poole jaoks on selline olukord märkimisväärne kohtuvaidluse risk. Võib tekkida olukord, kus asjasse puutuvad isikud – omanik, tehingu teine pool ja omaniku abikaasa - on tehingu kehtivuses eri seisukohal. Kui pooled kokkuleppele ei saa, tuleb vaidlus kohtus lahendada.